경매과정, 경매용어 정리, 경매 정보/강의 사이트

집값이 너무 오르고 대출 규제가 들어와서 매매하기가 점점 더 어려워지고, 청약은 가점이 낮아서 되지 않는 경우가 많고, 점점 더 내 집 마련이 어려워지고 있습니다. 그런데, 코로나바이러스로 인해 경기가 안 좋아지고, 불황이 다가오면 불가피하게 부동산을 처분해야 하는 일들이 많아질 것이고, 그렇게 되면 경매로 매물이 점점 더 많이 나와 부동산 취득의 기회가 올 수 있다는 말이 등장하고 있습니다. 그래서 저도 미리 경매에 대한 공부를 시작해보았습니다.

 

경매를 통한 부동산 취득 시 가격이 시가보다 통상 저렴합니다. 물론 권리나 과정 등 신경 써야 할 부분은 많겠지만, 경매과정에서 유찰 시마다 20~30%씩 감정가에서 감가 되므로 2~3회 정도 유찰된 부동산을 경매를 통해 취득할 경우, 시가보다 낮은 가격에 취득할 수 있습니다.

부동산 경매절차: 강제경매 vs 임의경매

강제경매는 먼저 채권자가 채무자 소유의 부동산에 대한 압류, 매각을 원할 경우, 관할법원으로부터 집행력있는 판결을 발급받아서 진행하는 절차입니다. 법원에 강제경매 신청을 하고, 법원에서 집행권원(판결)이 나면 그때 경매과정이 시작되는 것이죠. 

 

임의경매는 담보를 제공한 채무자가 약속한 기일에 빚을 갚지 않을 경우, 별도의 재판이나 판결 없이 도도 사전에 담보물로 동의한 담보 부동산을 처분해서 채무변제를 하도록 하는 경매입니다. 즉, 법원의 별도 판결 없이도 채권자가 신청해서 담보물이 바로 경매에 부쳐질 수도 있습니다. 저당권, 전세권등의 담보물권에 의한 경매입니다. 

 

경매 진행과정

1. 경매신청, 경매개시결정, 배당요구

채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원에서는 사건번호와 물건번호를 지정하여, 집행관에게 건물에 대한 현황(점유관계, 차임, 임대차보증금 액수 등)을 확인하고 현황조사보고서를 작성하게끔 합니다. 동시에 부동산에 대한 감정평가와 이해관계인들에게 통지가 이루어집니다. 이 과정에서 우선변제권을 가진 채권자나 임차인들은 배당요구를 할 수 있고, 배당요구를 해놔야 향후 매각대금에서 배당을 받을 수 있습니다. 집행관이 기본적인 정보파악을 마치고, 법원에서도 경매신청 요건이 구비되었다고 판단하면, 집행 법원에서 경매절차를 개시한다는 결정(경매개시 결정)을 내립니다.

 

2. 매각실시 및 허가 결정, 확정

집행관이 지정된 기일에 경매법정에서 매각을 실시하여 최고가를 적어낸 사람과 차순위 입찰자를 결정합니다. 입찰자의 자격이나 관련 서류를 확인 후 이상이 없을 경우 매각 허가(결정)를 내립니다. 여기서 자격이라 함은 해당 매각 부동산을 취득할 자격이 없거나, 해당 부동산을 취득하려면 별도의 증명이나 인허가를 받아야 하는 사람이 낙찰받지는 않았는지 확인하는 작업을 말합니다. 예를 들어, 채무자, 매각절차를 진행한 집행관, 해당 부동산 감정인, 농지매각의 경우 농지취득자격증명을 받지 못한 사람, 재매각된 물건의 경우 이전 매수자는 매수를 할 수 없습니다. 

 

매각 허부 결정에 대해 이해관계인은 7일 이내에 항고할 수 있고, 항고가 없으면 확정됩니다. 낙찰자가 없을 경우, 법원에서는 최저매각가격을 약 20-30% 정도 내리고, 매각기일을 다시 정해서 통상적으로 약 한 달 후 다시 매각과정을 진행합니다. 

 

입찰에 참여하기 위해서는 보통 최저 매각 가격의 1/10에 해당하는 현금이나 자기 앞 수표, 또는 보증보험증권으로 매수신청보증금을 납부해야 합니다.

 

 

3. 매각대금 납부, 소유권이전등기촉탁, 인도명령

매각 허가 결정이 확정되면 법원은 보통 30일 이내로 대금지급기한을 정해서 매수인에게 매각대금 납부를 명하고 , 매수인은 정해진 기간 내에 잔금을 낼 수 있습니다. 경매는 보통 대금을 납부하면 소유권을 취득하게 됩니다. 단, 금융권 대출을 받은 경우에는 소유권 이전등기를 꼭 해야 합니다. 대금납부 후 법원에 소유권이전촉탁신청을 하면 법원은 소유권이전등기와 저당권 등의 말소를 해당 등기소에 촉탁해줍니다. 

 

대금을 납부하지 않을 경우, 경락이 취소되고, 입찰보증금은 돌려받지 못합니다.

 

낙찰을 받았는데 실질적 점유자(살고 있는 사람)가 나가지 않고, 협상이 원만하게 이뤄지지 않을 경우, 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 집행관에 의한 강제집행을 신청하는 것도 가능합니다.

 

4. 배당표 작성, 지급 및 배당

 

매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고, 대금납후 후 약 4주 이내에 배당을 실시합니다.

 

법원은 배당기일 3일 전에 매각대금과 집행비용, 채권자의 채권 원금, 이자, 배당순위 또는 배당비율 등을 정리해놓은 배당표를 작성해놓고, 경매절차의 이해관계인들이 이를 열람할 수 있도록 법원에 비치하고 있습니다. 채권자와 임차인 등은 배당기일 전에 미리 자신에게 배당되는 금액이 얼마일지 배당표에서 확인할 수 있습니다. 배당순위나 배당금에 오류가 있을 경우, 이의신청을 하거나 채권자간 합의를 통해 이미 작성된 배당표를 수정하도록 요구할 수 있습니다.

 

채무자는 서면으로 배당이의를 할 수 있지만, 채무자를 제외한 모든 이해관계인은 서면으로 배당이의를 하고 나서도, 다시 배당기일에 출석해서 구두로 배당이의를 진술해야 하고, 그렇게 해야만 배당을 중지시킬 수 있습니다. 구두로 진술한다는 말은 배당기일에 출석해서 “배당에 대하여 이의 있습니다.”라고 구두로 말하는 것을 뜻합니다.

 

배당표가 확정되면 당일 배당금을 지급받을 수 있지만, 배당기일 당일 담당판사가 배당표 상에 기재된 배당금에 대해 이해관계인들의 이야기를 듣고, 배당금에 대한 확정 여부를 결정하는 과정에서 배당이의가 있어 배당표가 확정되지 않으면 배당금을 지급받지 못합니다. 

 

 

경매 정보 사이트

1. 경매 교육 및 컨설팅 업체

경매에 대한 관심이 커지면서 경매매물 검색, 지역검색, 관련 강의나 컨설팅 서비스를 제공하는 업체들도 많이 생기고 있습니다. 그중에서는 투자자를 모아 클럽형태로 멤버들과 함께 임장을 다니고, 공동입찰을 하는 곳들도 여러 곳 있습니다. 대표적인 사이트들로는 지지옥션, 마이옥션, 굿옥션, 리더스옥션, 스피드옥션, 탱크 옥션, 인사이트 옥션, 굿프렌드 경매학원 등이 있습니다. 

 

여기서 잠깐, 공동입찰이란 무엇일까요?

 

하나의 경매물건에 2인 이상의 입찰자가 공동으로 입찰하는 것을 말합니다. 공동으로 하나의 부동산을 함께 사는 것이죠. 공동입찰 시 공동입찰 신고서에 입찰자의 성명과 인적사항 및 각자의 지분을 기재한 뒤, 입찰표와 함께 제출해야 합니다. 한 번 제출하면 취소하거나 수정할 수 없습니다.

 

2. 대한민국 법원 법원 경매정보

여기에서 매각 공 고과 경매물건을 열람하고 관련 서식을 다운로드하거나 관련 법률 정보를 확인할 수 있습니다. 

 

3. 경매 관련 지식을 전달하는 유튜브 채널

유명한 경매전문 유튜브 채널로는 유비, 대장 TV, 족장 TV, 경매 대마왕, 앤소니 경매, 경매 주부 등 다양한 채널이 있습니다.

 

4. 소모임 및 네이버, 다음 카페

소모임 Somoim 어플을 다운로드하고 경매로 검색을 하면, 함께 임장을 다니고 관련 스터디를 하는 소모임들이 많이 개설되어 있습니다. 활성화된 정도와 거주지 근처 지역으로 검색을 해서 같은 관심사를 가진 사람들과 만나서 정보교환도 하고 함께 배워나가는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠죠.

 

마찬가지로 네이버와 다음 카페에서도 검색해보시면 많은 경매, 재테크 관련 모임들이 개설되어 있습니다. 예를 들자면,

젊은 부자마을, 부동산 스터디, 머니톡 등이 있습니다.

 

5. 온라인 강의 

탈잉, 스터디 파이, 프립 Frip, 클래스 101,  과 같은 사이트들에서도 원데이 클래스나 온라인 강의가 많이 개설되어 있습니다.

 

경매 용어

1. 가등기
물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권 등 미리 그 순위를 보존하게 하는 효력을 가지는 등기로 일종의 예비 등기로 볼 수 있습니다. 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없지만, 본등기를 하게 될 경우 본등기의 순위 결정 시 가등기의 순위를 소급해서 결정합니다. 

2. 가압류
금전, 금전채권 등의 회수를 위해 소송을 제기하고, 강제집행을 하고자 할 때, 소송기간 동안 채무자가 재산을 도피, 은닉, 처분하지 못하도록 하는 보전수단적 방법입니다. 사실 금전채권의 경우 강제집행을 하려면 확정판결, 화해조서, 조정조서와 같은 채무명의(집행권원)를 받아야 합니다. 채무명의가 있다면 강제경매를 바로 진행할 수 있지만, 이게 없을 경우 소송을 제기해서 채무명의를 받아야 하는데, 그 사이에 채무자가 재산을 처분하거나 은닉할 수도 있고, 채무자가 파산하는 등 채무자의 재산이 사라지는 상황이 발생할 수 있기 때문에, 이를 예방하는 차원에서 재산을 강제집행 전까지 보전하기 위해 신청하는 보전처분이 가압류입니다. 

3. 가처분
가처분은 똑같이 부동산을 현재 상태로 보전시키기 위해 동결해두는 것인데, 그 대상이 금전채권 이외의 권리를 보전하는 것이라는 점에서 가압류와 차이를 보입니다. 보다 세부적으로는 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전시키는 것을 금지시키는 점유지 전 금지 가처분과 분쟁이 있는 부동산 자체에 대한 처분을 금지하는 처분금지 가처분이 있습니다. 

4. 대항력
제삼자에 대항하여, 자신의 권리를 주장할 수 있는 요건을 갖추는 것으로 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그다음 날부터 주택 소유자가 바뀌더라도 임차권을 갖고 대항할 수 있게 되는데, 이는 임차인의 대항력으로 볼 수 있습니다. 하지만 이 대항력도 앞서는 권리 즉 선순위 권리가 있을 경우, 대항력이 인정되지 않기도 합니다.

 

5. 공매

경매가 개인 간의 거래에서 채권자가 채무자의 재산처분을 요청하는 것이라면, 공매는 국가에 세금을 체납한 경우, 공공기관이 강제매각을 하는 경우를 말합니다. 한국 자산관리공사가 밀린 세금을 받기 위해 매각 대상 부동산을 처분하는 과정을 말합니다.